Locaux commerciaux

Evaluation immobilière de murs commerciaux :

Du magasin de proximité à la grande surface en passant par la supérette ou le restaurant, les commerces sont une catégorie d’actifs polymorphe. Plus encore que pour tout autre actif immobilier, c’est la qualité de la localisation qui joue le rôle le plus important dans l’estimation des murs et du droit au bail. L’évaluation d’un commerce en pied d’immeuble demande donc une connaissance très pointue des différents types d’actifs en présence, mais aussi une compréhension fine de leur environnement immédiat et de leurs facteurs de commercialité.



Quels sont les principaux critères d’évaluation des murs commerciaux ?

Un emplacement recherché, avec des facteurs de commercialité favorables, est le tout premier critère d’évaluation d’un commerce.

L’emplacement

C’est le critère essentiel dans la valorisation des murs commerciaux.

Les clauses du bail

Possibilité ou non de déplafonner le loyer.

Les facteurs locaux de commercialité

Leur évolution permet de justifier le déplafonnement du loyer.

La destination des locaux

Restauration, tous commerces.

Qualité des enseignes à proximité

Elles sont le gage d’un afflux de clients.

Le loyer d'un commerce en pied d’immeuble est en principe plafonné lors du renouvellement du bail. Le bailleur peut toutefois le déplafonner lorsque survient une modification notable, notamment des facteurs de commercialité. En cas d’impossibilité de réévaluer le loyer en fin de bail, on jouera sur le paramètre du taux plutôt que sur celui de la valeur locative de marché.

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