Evaluation du droit au bail

Valeur de droit au bail

Il s'agit du prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.

Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché.


En matière de commerce, l'emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l'activité.

L'évaluation d'un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l'ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.

La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

Il convient de bien distinguer le droit au bail d'une part, du fonds de commerce dont il peut être l'une des composantes
- d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire.
Le droit d'entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d'un loyer et dispose d'un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

Estimation d’ un fonds de commerce

Avant de se lancer dans l'achat d'un fonds de commerce, il est important d'estimer sa vraie valeur (sa performance, sa rentabilité, ses perspectives de développement...)

Ainsi, pour l’estimation d’un fonds de commerce, certaines étapes sont nécessaires :

  • Analyser son bilan :il s’agit de mesurer la performance économique du fonds de commerce ainsi que sa rentabilité financière
  • Evaluer le chiffre d'affaires réalisé : en le multipliant par un coefficient qui varie selon la région où se trouve le commerce ainsi que la nature de l’activité exercée.
  • Croiser des deux valeurs obtenues
  • Identifier et analyser les composantes du local ainsi que son environnement ( emplacement, surface, état du matériel et du mobilier, état des installations liées à l'hygiène et à la sécurité…)
  • Etablir une appréciation qualitative et quantitative de l’aspect professionnel du fonds de commerce : (degré d'efficacité du management utilisé, qualité et valeur de l'outil de travail, moyens commerciaux disponibles et stratégie marketing adoptée…)
  • Comparer le prix de vente du fonds de commerce avec les prix actuels du marché

- d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire.
Le droit d'entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d'un loyer et dispose d'un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

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